不動産(土地や家、マンション等)に関する登記手続き
相続登記(相続により、不動産の名義を変更する手続)

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相続登記とは?

相続が発生して、亡くなった方(被相続人)が所有(共有) していた家や土地、マンションなどの不動産の名義を、相続人に変更する(書き換える)手続のことです。

 

相続登記に期限はある?

相続登記は例えば「所有者が亡くなってから○ヶ月以内にしなければならない」という期限はありません。ただし、相続登記をしないで放置しておくとさまざまなデメリット、不都合が生じます。以下、具体的にご説明致します。

 

相続登記をしないで放置していることのデメリットは?その1

  • 相続した不動産を売却したり、貸したり、担保に入れてお金を借りたり(抵当権を設定)したりすることが出来ません。場合によっては抵当権を抹消することもできません。

  • 不動産を相続した相続人の権利が保全されません。(権利としては不安定な状態のままです。)
    例えば相続人の間で、長男が不動産を相続する、と決めていたとしても、相続登記をしなければ正式に所有者とはなりませんし、法的に保護を受けられません。以下、具体例をあげてご説明致します。

    具体例1
    意外に知られていませんが、法定相続分で登記をするのであれば、他の相続人の同意が無くても、相続人のうちの一人から勝手に登記ができてしまうので、相続登記をしないでいるうちに、相続人のうち、誰かが法定相続分で勝手に登記をしてしまい、自分の持分だけ売却してしまう、ということが起こり得ます。

    具体例2
    さらに類似のケースで、相続人のうち、誰かが借金を背負っていたり税金を滞納していたりする場合、お金を貸している人や税務署は、相続できる不動産があると分かった場合、相続人に代わって法定相続分で登記をして、その相続人の持分だけ差し押さえる、ということができます。(これを代位登記といい、法的に認められている行為です。当然ですが他の相続人の同意は不要です。)

    もしこうなってしまったら、いくら「この不動産は私が単独で相続することになっていたのだ!」と主張しても無駄です。あとは裁判で争うしかありません。

  • 不測の事態が起こったとき、不動産賠償が受けられません。
    東日本大震災の原発事故によって、自宅に居住できなくなった方に対し、東京電力は不動産賠償を行おうとしておりますが、相続登記をしていないことが大きな壁となり、不動産賠償が行えないという事態が起こっています。(賠償は登記上の所有者に対して行うので、例えば登記上の所有者が亡くなった祖父や父名義だったりすると、そのままでは実際に居住している方は賠償を受けられません。)

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相続登記をしないで放置していることのデメリットは?その2

被相続人が亡くなってから何年も放置していると、相続人であった人も亡くなる場合があります。そうなると相続人であった人の権利は、その配偶者や子供などが引き継ぐことになります。(例えば、亡くなった人からみて息子のお嫁さんだったり、孫だったり、場合によっては兄弟、甥姪が相続人になったりします。つまり、関係する相続人が増えていきます。)
そうなると、手続き的に手間が増えるだけでなく、さまざまな不都合が生じるケースが出てきます。

その理由は、不動産の名義を、ある特定の相続人名義にしようとする場合、必ず他の相続人「全員」の同意が必要となるからです。(他の相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書も必要になります。)

  • もし、相続人のうち、誰か一人でも協力してくれない人がいたら?
  • もし、相続人のうち、誰か一人でも所在不明の人がいたら?
  • 逆にあなたが権利を引き継いだ相続人の立場だとして、普段殆ど面識のなかった親戚から突然手紙が届き「あなたは相続人の一人だけれども、権利を放棄して、さらに書面に実印で捺印して、印鑑証明書と戸籍謄本を送ってほしい」と言われたら? 快く協力しますか?

たった一人の相続人が協力してくれないばかりに、相続登記の手続きが進まず、何年もかかって話し合いをしたり、それでも解決せず家庭裁判所で調停や審判を行ったり、もうそれも面倒だからと相続登記をあきらめ、どうにも手を付けることもできず、先祖から受け継いだはずの土地や家屋は管理する人もいないので荒れ放題・・・こんなケースは決して珍しいことではありません。(近年、都市部でも直面している空き家問題にも関係してきます)

POINT

もし遺産に不動産があったならば、「亡くなった方の、配偶者と子供だけが相続人」といった状態(要はすぐ話しがまとまる状態)のうちに、なるべく早く司法書士へ相続登記を依頼されることをお勧め致します。

POINT

相続登記をしないで放置をしておく、ということはあなたの相続人(配偶者や子供、場合によっては孫や兄弟、甥姪)にツケをまわす、ということになるだけです。例えば不動産が「父名義」か、「祖父名義」か、たったそれだけの違いだけで、手続きに関係する相続人の数、必要な書類、かかる時間、費用は何倍も変わってきます。

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司法書士に依頼すると何をしてくれるの?主な手続きの流れは?

具体的には、以下の業務を行います。(時系列でご説明します)

1.

書類ご用意のうえ、一度ご来所いただきます。(ご来所していただく方は、相続人代表の方一人でも結構です)(必要書類はこちら)書類を拝見しながら詳しいお話を伺ったのち、正式な費用のお見積をご提示致します。よろしければ、正式に受任となります。

POINT

この時点で遺産分けの方法についてのアドバイスや、相続税はかかるのか、他にも必要な手続きなどはないかなど、相続全般に関するアドバイスも差し上げます。

POINT

ここまでは(初回ご相談は)無料で行います。

2.

亡くなった方の、出生から亡くなるまでの戸籍謄本、改製原戸籍謄本、除籍謄本一式を取り寄せ。
こちらの戸籍謄本等一式は、亡くなった方の預貯金口座の払戻し手続きにも使用できます。取り寄せた戸籍類は、手続き完了後、すべて原本をお渡しします。(もし相続登記手続きより前に、預貯金口座の払戻し手続きを行いたい場合は、先にお渡しすることも可能です。)

3.

そのほか、相続登記に必要となる書類を取り寄せ。

4.

遺産分割協議書(相続人のうち、誰が、どの遺産を取得するか記載して、相続人全員で署名捺印する書類)の作成。

POINT

法定相続以外(複数いる相続人のうち、ある一人の相続人のみに名義を変えたい場合など)は必ず作成が必要です。不動産以外の遺産(預貯金口座など)があり、それも記載して欲しいというご要望あればもちろん記載致します。

5.

委任状を作成

6.

遺産分割協議書、委任状、ご請求書を、ご依頼者にお渡し(郵送もしくは手渡し)。場合よっては遺産分割協議書を、各相続人へ送付。(相続人のうち、遠方に住んでいる方がいて、署名捺印をもらうのが容易ではない場合など、ご要望があれば当事務所から送付致します。)

7.

相続人全員で遺産分割協議書に署名、捺印。不動産を取得する方は委任状にも捺印。署名捺印が終わったら当事務所へお渡し(郵送もしくは手渡し)。

POINT

費用のお支払はこの時点でお願いしております。

8.

署名捺印済みの遺産分割協議書と委任状を受領後、申請書類一式を作成のうえ、不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請

9.

相続登記完了後(名義変更完了後)、書類一式をお渡し(郵送もしくは手渡し)。内容のご説明。

基本的には以上のような手続きの流れとなります(1.から9.まで大体1ヶ月くらいです)。依頼者の方が行う作業は、相談にお越しいただく前の最低限必要な書類の収集と、当事務所が作成した遺産分割協議書と委任状への署名捺印、それのみです。

POINT

最低一回は、相続人代表の方には当事務所にお越しいただきます。それ以降の書類受け渡しは、郵送のみでも可能です。

POINT

相続する不動産や相続人の方が、練馬区内になければダメ、といった制限はございません。相続人代表の方が一回はお越しいただけるのであれば、相続する不動産は日本全国どこにあっても手続き可能です。(申請書類は郵送する形をとるので)

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相続登記に必要な書類

こちらについてはページを分けて、詳しくご説明しております。

 

相続登記にかかる実費、司法書士報酬

依頼者の方にお支払いいただく金額は、下記に挙げた実費と司法書士報酬の合計額となります。

実 費
  • 法務局に納める登録免許税(相続によって名義変更が必要な不動産の固定資産評価額合計×0.4%)
    固定資産評価額の調べ方
  • 登記事項証明書(不動産1個につき600円)
  • 戸籍謄本類の発行手数料、取り寄せにかかった郵便代、定額小為替の発行手数料(当事務所で代行取得した場合)
  • 郵便代
司法書士報酬
  • 相続によって名義変更が必要な不動産の場所、数、単独所有と共有が混在していないか、被相続人が亡くなったあとや亡くなる前に、亡くなった相続人はいないか、兄弟相続かどうか、作成が必要な書類の内容等の事情によって変わってきますので、ここで具体的に○○円と明確に書くことは残念ながらできません。ただし、大体5万円から、複雑な案件でも10万円未満、といったケースが殆どです。
  • 正式なお見積は、必要な書類をご持参いただき、詳しいお話を伺ったのち、ご提示致します。
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概算でいいので、司法書士報酬が大体どのくらいかかるか知りたい方

当事務所に依頼を検討されている方で、司法書士報酬がどのくらいかかるか大体でいいので事前に教えて欲しいという方は、お電話かメールをください。概算にはなりますが、お答え致します。お問い合わせの際は、

  • どなたが亡くなったのか(例:父)
  • いつ亡くなったのか(○年○月○日)
  • 亡くなった方が所有(共有)していた不動産は具体的に何で、どこにあるのか(例:練馬区に自宅の一戸建てと、栃木県に別荘を所有していた)
  • 亡くなった方の法定相続人は?(例:妻、長男、長女の3人)
  • 不動産を所有されていた方が亡くなった「あと」、亡くなった方はいないか(例:父が不動産を所有していたが、相続登記をしないうちに、母が亡くなった)
  • 相続人のうち、どなたが不動産を相続される予定なのか(例:亡くなった方の妻が一人で相続する予定)

を教えていただきますので、メールに記載していただくか、お電話の場合は予めメモなどご用意しておいてください。

POINT

なお、司法書士報酬以外にかかる実費(特に法務局に納める登録免許税の額)については、電話やメールだけではお答えできませんので、その点はご了承ください。(相続によって名義変更が必要な不動産の固定資産評価額が分からないとお答えできないので)

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どこの司法書士事務所に依頼しても同じ?

相続登記を司法書士に頼むメリットってなんでしょう?

  • 面倒な手続きを任せることができる
  • 確実に手続きしてもらえる。

これは確かにそうだと思いますが、当事務所に依頼されるメリットはこれだけではございません。例えば依頼される方にとっては、相続登記(不動産の名義変更)のことだけでなく、

  • 相続税はウチの場合、かかるの?
  • 不動産以外の遺産(預貯金や株式、ゴルフ会員権など)の名義変更はどうすればいいの?
  • 遺産分割(遺産分け)について、大体の案は相続人の間で考えているけれど、何か問題はないか、他にいい方法はないかなど、専門家の視点からもアドバイスもらいたい
  • 相続する家や土地の売却を考えているのだけれど、注意点などある?
  • 何か相続にまつわる手続きで他にやるべき手続きなどある?期限は?

などといったことも同時にご質問、ご相談したいというのが普通でしょう。
しかしながら、こういったご質問、ご相談にも明確に、的確に回答できる司法書士は残念ながらまだ少ないと言わざるを得ません。「相続が専門」とうたっていながらも、「専門外だから」と答えを避けたり、他の専門家を紹介するだけ、とうケースも多いと思います。
ただこれはある意味やむを得ない部分もあります。理由としては、「相続手続き」と一口にいっても、さまざまな分野、業種に渡るため、「司法書士」という一つの資格の枠だけでは到底収まらないからです。
(また依頼者の方に指示を受けたとおり、機械的に作業を行うだけで、本来必要な説明や調査を省いたり、アドバイスも一切行わない事務所も少なからずあるようですが・・・)

私、佐藤卓哉は「NPO法人相続アドバイザー協議会」の認定会員としても活動を行っておりまして、司法書士という資格の枠にとらわれず、相続に関する幅広い知識や経験、情報に基づいたアドバイスをご提供致します。「こんなこと司法書士に聞いてもいいのかな?」という遠慮は必要ございません。どんどんご質問ください

 

司法書士と行政書士の違いについて

「相続」に関連するキーワードで検索すると行政書士さんのホームページもよく出てくるようで、司法書士と行政書士はどう違うの?業務内容に違いはあるの?というご質問もよく受けるので、詳しく解説したページを作成致しました。ご参考にしていただければと思います。